Субаренда юридического адреса. Что необходимо знать
Что такое субаренда юридического адреса
Субаренда нежилого помещения — это передача арендуемого помещения постороннему лицу. Данная сделка осуществляется исключительно с разрешения собственника объекта недвижимости.
Получить разрешение собственника можно двумя способами:
указать факт согласия непосредственно в договоре субаренды;
направить владельцу запрос от имени арендатора о предоставлении разрешения на передачу арендуемого имущества в субаренду.
Отсутствие разрешения является основанием для признания договора субаренды недействительным.
Существенные условия договора субаренды
В большинстве случаев договор субаренды заключается на тех же условиях, что и первоначальный договор с собственником коммерческого помещения.
При изучении содержимого данного соглашения необходимо учитывать, что:
срок субаренды не может превышать срок аренды;
такой договор не подлежит продлению (его можно только повторно переключить при условии, если собственник и согласен перезаключить первоначальный договор);
если собственник и арендатор расторгают отношения, субарендатор имеет право перезаключить договор на правах нового арендатора.
Важно учесть, что условия содержания и использования коммерческого помещения, указанные в договоре аренды, должны полностью совпадать с перечнем условий, прописанных в договоре субаренды.
Есть еще один важный нюанс: если срок действия договора равен или превышает 12 месяцев, стороны обязаны зарегистрировать его в Росреестре. Регистрация сделки прежде всего необходима субарендатору. Соответствующая запись в Росреестре накладывает обременение на совершение сделок, связанных с продажей этого объекта недвижимости. Собственник коммерческого помещения не сможет продать принадлежащее ему имущество до тех пор, пока не закончится срок действия договора субаренды.
Правовые риски субаренды
В сделках данной категории субарендатор является самой незащищенной стороной. Поэтому перед заключением соглашения ему необходимо учитывать риски сотрудничества с собственником коммерческого помещения и арендатором.
К перечню наиболее неблагоприятных последствий договора субаренды можно отнести:
признание недействительным такого соглашения (такое возможно в том случае, если собственник не дает согласия на субаренду);
если арендатор решит досрочно расторгнуть договорные отношения с арендодателем, субаренда автоматически аннулируется;
права субарендатора ограничены перечнем прав прямого арендатора.
Также стоит учесть, что договор субаренды должен быть заключен не раньше договора аренды. Игнорирование этого правила является веским основанием для признания сделки ничтожной.
Какие нюансы учитывать при заключении договора
Не нужно верить арендатору на слово. Субарендатору необходимо внимательно изучить условия договора аренды и субаренды, получить от собственника объекта разрешение на проведение сделки и ознакомиться с выпиской ЕГРН, в которой указываются данные владельца коммерческого помещения и перечень действующих обременений.
Отказаться от участия в сделке рекомендуется в тех случаях, если в договорах аренды и субаренды содержатся явные противоречия.
Особое внимание необходимо обращать на:
сроки договоров;
условия внесения арендной платы;
общего объема коммунальных услуг;
перечень прав и обязанностей сторон.
Договор субаренды чаще всего заключается с целью получения юридического адреса. Однако здесь все не так просто: арендатор, который передает предпринимателю право распоряжения объектом коммерческой недвижимости, не является его владельцем. Соответственно, перечень его полномочий существенно ограничен.
Чтобы юридический адрес не вызывал у представителей налоговой службы дополнительных вопросов, договор субаренды должен сопровождаться свидетельством о праве собственности на объект и актом приема-передачи.
Не хотите попасть в поле зрения ФНС? Позаботьтесь о том, чтобы предмет сделки был описан максимально детально. В договоре желательно указать название помещения, его площадь, адрес, кадастровый номер, а также номер офиса.
Если не сделать этого, представитель Росреестра может отказать в регистрации сделки на основании того, что субарендатор предоставил неполные или недостоверные сведения.